Negli ultimi anni il mercato dell’ospitalità in Italia ha vissuto una profonda evoluzione. Sempre più proprietari scelgono di mettere a reddito i propri immobili, ma orientarsi tra le diverse forme di accoglienza non è sempre semplice.
La modalità più diffusa è senza dubbio la locazione turistica (comunemente nota come affitto breve). Spesso confusa con strutture ricettive quali Bed & Breakfast, Case Vacanze (CAV) o Affittacamere, la locazione turistica segue in realtà un binario giuridico del tutto autonomo.
In questo articolo facciamo chiarezza su definizioni, obblighi di legge nazionali recenti (tra cui CIN e sicurezza antincendio) e sulle differenze sostanziali che separano il semplice affitto privato dalle vere e proprie strutture extralberghiere.

1. Cos'è la locazione turistica? Definizione e natura giuridica

La locazione turistica è un contratto mediante il quale un proprietario (locatore) concede in godimento un immobile ad uso abitativo a un ospite (conduttore) per finalità esclusivamente turistiche (regolata dall’art. 53 del Codice del Turismo - D.Lgs. 79/2011 e dall’art. 1571 del Codice Civile).
Quando la durata del soggiorno non supera i 30 giorni, la locazione ricade nella disciplina speciale delle locazioni brevi (art. 4 del D.L. 50/2017).

La regola d'oro: godimento dell'immobile, niente servizi alla persona

La locazione turistica è un atto di natura puramente civile e patrimoniale, non un’attività ricettiva o alberghiera.

• Cosa è consentito: fornire l'alloggio, la pulizia iniziale dei locali, il cambio della biancheria e la copertura delle utenze.
• Cosa è severamente vietato: offrire servizi aggiuntivi tipici dell'accoglienza turistica, come la prima colazione, il riassetto giornaliero della camera, servizi di navetta, o la fornitura di guide/noleggi. Offrire questi servizi significa snaturare il contratto e ricadere nell'esercizio abusivo di struttura ricettiva.

2. Le norme nazionali recenti: CIN, sicurezza e limiti imprenditoriali

Il quadro normativo nazionale che regola le locazioni turistiche è stato di recente integrato e uniformato grazie al D.L. 145/2023 (convertito nella Legge 191/2023, c.d. "Decreto Anticipi"), dal Decreto Interoperabilità del Ministero del Turismo (D.M. 6 giugno 2024) e dalle recenti riforme fiscali e di bilancio.
Le regole fondamentali oggi valide su tutto il territorio nazionale includono:

1. Obbligo di Codice Identificativo Nazionale (CIN):
Tutti i proprietari che concedono appartamenti in locazione breve o turistica devono richiedere il CIN tramite la BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo. Il CIN deve essere:

• Esposto all'esterno dello stabile in cui si trova l'alloggio (rispettando eventuali vincoli urbanistici e condominiali).
• Indicato obbligatoriamente su qualsiasi annuncio online (OTA come Airbnb o Booking, siti web, canali social).

2. Requisiti di sicurezza antincendio e impiantistica (obbligatori per tutti):
Indipendentemente dalla gestione imprenditoriale o privata, l'immobile in locazione turistica deve possedere:

• Dispositivi di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti.
• Estintori portatili omologati (almeno uno ogni 200 mq di superficie e comunque almeno uno per ciascun piano).
• Impianti (elettrico, gas, idrico) conformi alle norme di sicurezza vigenti.

3. Presunzione di imprenditorialità (> 2 appartamenti):
Ai sensi della normativa vigente (art. 1, comma 595 della L. 178/2020 come modificato dalla L. 199/2025), la destinazione alla locazione breve di più di 2 appartamenti per ciascun periodo d'imposta fa scattare automaticamente la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale. Dal 3° immobile destinato all'affitto breve occorre quindi operare con partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese e presentazione della SCIA. Fino a 2 appartamenti resta applicabile la gestione privata non imprenditoriale (con cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo). Per le persone fisiche che affittano immobili in forma occasionale e non d'impresa, NON serve una vera e propria SCIA, ma in alcune regioni italiane è obbligatorio presentare una Comunicazione di Avvio Attività di Locazione Turistica agli uffici del Comune in cui l’immobile è situato.

4. Comunicazione Alloggiati Web (TULPS):
Permane l'obbligo vincolante ex art. 109 del TULPS di trasmettere i dati personali di tutti gli ospiti entro 24 ore dall'arrivo sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

3. Quali sono le differenze tra B&B, Case Vacanze e Affittacamere?

La distinzione fondamentale risiede nel fatto che B&B, Case Vacanze e Affittacamere sono strutture ricettive extralberghiere, regolate da specifiche leggi regionali, che erogano servizi turistici complessi e richiedono la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP del Comune di competenza.

Casa e Appartamento per Vacanze (CAV)

A differenza della locazione turistica (che è un contratto tra privati), la CAV è una vera e propria struttura ricettiva aperta al pubblico. Richiede la SCIA comunale, è soggetta alla classificazione regionale a stelle/categorie e può essere gestita sia in forma non imprenditoriale che imprenditoriale con servizi accessori dedicati.

Bed & Breakfast (B&B)

Il B&B si distingue per l'ospitalità erogata all'interno della residenza abituale dell'host. I suoi tratti caratterizzanti sono:

• Obbligo di residenza/dimora del titolare nell'immobile.
• Obbligo di fornitura della prima colazione (nel rispetto delle norme HACCP).
• Obbligo di periodi di chiusura annuale temporanea (nelle forme non imprenditoriali).

Affittacamere (guest house)

L'affittacamere rappresenta la forma ricettiva più vicina a quella alberghiera:

• È una vera e propria attività d'impresa (richiede sempre partita IVA e SCIA).
• È composta da camere autonome (fino a un massimo stabilito dalle leggi regionali, di norma 6 camere in non più di 2 appartamenti nello stesso stabile).
• Può offrire tutti i servizi aggiuntivi alla persona (pulizie giornaliere, cambio biancheria continuativo, reception, ecc.).

Riferimenti normativi e fonti

• L. 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026, art. 1 comma 17): riduzione della soglia della presunzione di imprenditorialità da 4 a 2 appartamenti.
• D.L. 15 dicembre 2023, n. 191 (Art. 13-ter): disposizioni nazionali in materia di CIN e requisiti di sicurezza antincendio per le locazioni turistiche.
• D.M. 6 giugno 2024, n. 16726 (Ministero del Turismo): regolamento e linee guida della Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR).
• D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (Art. 4): disciplina delle locazioni brevi e regime fiscale della cedolare secca.
• Art. 109 TULPS (R.D. 773/1931): comunicazione presenze alla Questura tramite Alloggiati Web.
• Art. 53 D.Lgs. 79/2011 (Codice del Turismo) & Art. 1571 Codice Civile.

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