Nuova Legge Affitti Brevi 2026: Cosa cambia se hai più di 2 immobili?

La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199 del 30 dicembre 2025) ha introdotto novità sostanziali per il settore delle locazioni turistiche. Se fino allo scorso anno la soglia per operare come "privato" era fissata a quattro immobili, dal 1° gennaio 2026 lo scenario cambia: in questo articolo facciamo chiarezza su come la nuova normativa impatti chi possiede 3 o più immobili destinati alla locazione breve e perché il passaggio alla Partita IVA possa portare nuove opportunità.

La soglia si abbassa: da 3 immobili scatta l'impresa

Il cuore della riforma riguarda la "presunzione di attività d’impresa": l’abbassamento del limite oltre il quale l'affitto breve è considerato attività imprenditoriale. Ecco lo schema della tassazione dal 2026:

• Fino a 2 immobili: è possibile continuare a operare come privato, applicando il regime della cedolare secca (21% sulla prima casa scelta dal contribuente, 26% sulla seconda).
• Da 3 immobili in su: scatta automaticamente l'obbligo di apertura della Partita IVA.

Attenzione al calcolo: Il numero degli immobili si calcola sommando le unità catastalmente distinte. Queste valgono nella loro interezza anche in caso di co-intestazione. Inoltre, devono essere sommate le case gestite sia da operatori o property managers anche diversi, sia quelle eventualmente gestite direttamente dal proprietario.

Partita IVA: un’opportunità fiscale?

I proprietari possono solitamente scegliere tra due percorsi per gestire la propria attività imprenditoriale:

• Regime Forfettario: Ideale per chi vuole una tassazione agevolata (spesso al 15% o al 5% per le nuove Partita IVA) calcolata su una base fissa, con una gestione contabile estremamente snella.
  • Plus: Gestione contabile semplificata e assenza di IVA sulle fatture.
• Regime Ordinario: Vantaggioso per chi deve sostenere costi di ristrutturazione o gestione elevati, poiché permette di dedurre analiticamente le spese sostenute.
  • Plus: Se le spese documentate sono alte, la base imponibile si riduce drasticamente.

Il caso del Comodato d’Uso

Questo limite si applica alle case in locazione turistica di proprietà o in locazione. La normativa non opera invece se la casa viene data in comodato d’uso gratuito a un terzo – ad esempio un familiare – con esplicito diritto di sublocazione. In questo modo, il familiare gestirà l'unità in locazione breve come proprio immobile "sotto soglia”, beneficiando dei regimi previsti per i privati.

Wonderful Italy: al tuo fianco nel cambiamento

In un panorama normativo che sta cambiando, Wonderful Italy resta il punto di riferimento per dissipare ogni incertezza legata alla Legge di Bilancio 2026: i nostri esperti sono a disposizione per trasformare i nuovi obblighi burocratici in una strategia per massimizzare la redditività degli immobili.

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