Dal 13 ottobre 2026 Airbnb introdurrà la commissione unica a carico dell'host (host-only fee). Questa scelta inciderà in modo diretto sul guadagno netto dei proprietari che gestiscono in autonomia la propria casa o che si affidano a gestori che non operano come sostituto d’imposta, impattando negativamente sul calcolo delle imposte nei contratti di locazione breve.

Come cambia il modello di Airbnb dal 13 ottobre 2026

Finora i costi erano ripartiti tra proprietario (circa 3%) e viaggiatore (14-16%). Dal 13 ottobre 2026, la commissione dell'ospite scompare e si concentra interamente in capo all'host:

• Nuova percentuale: sarà mediamente del 15,5% sul subtotale di prenotazione (soggiorno e pulizie).
• Impatto IVA: per gli host privati senza partita IVA, la provvigione è soggetta a IVA 22%, portando il costo reale della piattaforma a circa il 18,9% sul valore totale della prenotazione.

Ciò dunque avrà un impatto negativo sui ricavi di chi gestisce autonomamente la propria casa, a meno che non decida di aumentare i prezzi, con un effetto negativo però dal punto di vista fiscale.

L'effetto sulla Cedolare Secca

Il cambio di regole comporta un impatto negativo penalizzante per chi gestisce la struttura in autonomia, soprattutto dal punto di vista fiscale. In Italia, infatti, la cedolare secca del 21% o 26% si calcola sull'intero importo dell'affitto senza poter dedurre le commissioni di Airbnb. Con il vecchio modello la percentuale pagata dall'ospite restava fuori dal reddito del proprietario e non veniva tassata; dal 13 ottobre, invece, anche quella quota rientra nel calcolo dell'imponibile. In questo nuovo scenario si crea un circolo vizioso per chi gestisce la struttura in autonomia: anche aumentando i prezzi per coprire le maggiori commissioni di Airbnb, si finisce solo per alzare l'incasso lordo e, di conseguenza, l'importo totale su cui calcolare e pagare la cedolare secca.

Gestione autonoma e Property Manager a confronto

Il nuovo scenario rende evidente il divario tra gestione fai-da-te e professionale.

• Per chi gestisce da solo: il costo di Airbnb sale drasticamente (fino al 18,9% con IVA), senza contare il 100% dell'impegno operativo a suo carico (accoglienza, pulizie, comunicazione con gli ospiti e burocrazia).
• Per le case gestite attraverso property manager: si applicava già in precedenza questa commissione del 15,5%, quindi non cambia nulla. Inoltre, grazie a sistemi che adeguano automaticamente i prezzi in base alle richieste del mercato, i gestori professionali riescono a mantenere alto il livello di occupazione dell'immobile. Pubblicano l'annuncio su più siti di prenotazione (come Airbnb, Booking e VRBO) e liberano completamente il proprietario da ogni impegno o lavoro.

Il property manager come sostituto d'imposta

I gestori professionali agiscono per legge da sostituto d'imposta: applicano e versano direttamente la cedolare secca tramite F24, inviano i dati all'Agenzia delle Entrate e rilasciano la Certificazione Unica (CU) annuale. Questo elimina qualsiasi rischio di sanzioni o errori di calcolo, consentendo al proprietario di incassare un importo già al netto delle imposte.

In conclusione, il passaggio alla commissione unica implica nuovi costi e adempimenti sui proprietari che gestiscono in autonomia la propria casa. Affidarsi a un Property Manager si conferma la scelta più efficace per tutelare i rendimenti e semplificare la gestione dell'immobile.